これを見ればすべてわかる！
住宅ローンの流れを6ステップで完全ガイド

住宅ローンの相談はどこでするべきなのか

住宅ローンの相談先として思い浮かぶのが「銀行」である人は多いことでしょう。
実際に住宅ローンの相談先としては銀行が最適です。
銀行は「ローンプラザ」と銘打って、住宅ローンに強い担当者だけを集めた相談窓口を開設しています。
ローンプラザの受付可能な時間は、基本的に朝の9時から夕方の6時まで、土日祝日も相談可能です。
ローンプラザでの相談は原則として「予約制」のため、予約をしておけば待たずに相談できます。
確実に相談したい場合は、事前予約をお勧めします。

ローンプラザを開設していない銀行は、平日15時以降や休日に「相談会」を開催している場合もあります。
CMでよく見かける大手銀行は、平日の夜21時まで相談を受け付ける場合もあります。
ほとんどの銀行は、住宅ローン専用の電話相談窓口があるので、直接電話すればローン担当者から電話がかかってくるでしょう。
その際「直接話がしたい」と伝えると、相談の日時を設定してもらえます。
ちなみに相談窓口がないと思われがちなネット銀行でも、実際の相談専用店舗を構えていることもあります。
具体的な例をあげますと、ネット銀行である「ソニー銀行」は、東京駅前に専用の相談窓口があり、平日夜や週末にも対面相談が可能です。

また実店舗はありませんが、楽天銀行はオンラインで対面相談が可能です。
住宅ローン専門の金融機関「ARUHI」に関しては、全国に店舗を設置しています。
元々ソフトバンクを源流としており、2015年に「アルヒ株式会社」に社名変更して出来た会社ですが、店舗があるので対面で相談出来て安心です。

銀行ではどのような相談が可能なのか

実際に銀行に行った際、何を相談すれば良いでしょうか。
ローンプラザや支社の銀行にある「住宅ローン相談窓口」では、次のような相談が可能です。

銀行の住宅ローンの相談窓口では、基本的に住宅ローンの話なら何でも相談できます。
相談は無料のため、どんどん質問しましょう。
相談した後、必ずしもその銀行を利用しなければならないということはないため、気軽に相談してください。

住宅ローンの相談に行く前に準備すべきもの

次に紹介するのは「住宅ローンの相談」に行く前に準備すべきものです。
住宅ローンの相談に行く際は、より具体的な相談やアドバイスを受けることができるよう、あらかじめ準備しておきましょう。
準備すべきものは、住宅購入の進行状況に応じて変わってくるため要注意です。

まだ購入する不動産が決まっていない場合

購入する不動産を決める前に、銀行の住宅ローンの相談に行く場合は、次のものを少なくとも準備して相談に行くようにしましょう。

具体的な購入先が決まっていない場合は、融資額の可能額や金融商品に関する説明を終始するため、上記の書類が必要です。

すでに購入する不動産が決まっている場合

購入する不動産が決まっている状態で銀行に住宅ローンの相談に行く場合、前述の4つの持ち物に加えて、以下のものを追加で準備してください。

購入先が決定されている場合は、より具体的な内容を相談できます。
一歩先の深みのあるアドバイスを受けるためにも、上記の書類は準備して相談に行きましょう。

銀行に住宅ローンの相談をする流れ

銀行へ住宅ローンの相談に行く際は、次のような流れで実施するのが良いでしょう。

銀行に相談する際、避けた方が良いのが「いきなり訪問すること」です。
事前予約がない状態での訪問に時間を割いてくれる場合もありますが、相手は何も準備していません。
具体的で効果的なアドバイスを受けるためには、ご自身の準備ももちろんですが、相談者の準備時間も必要です。

住宅ローン申し込みに必要な書類を用意する際の注意点

必要書類を準備するときの注意ポイントについてご紹介します。

身分証明書は、運転免許証やパスポートなど、写真があることが望ましいです。
保険証で認める銀行もありますが、対応していない場合は、写真付き身分証明書を用意しておきましょう。
免許証やパスポートがない場合は、住基カードを用意すると良いです。

収入を証明する書類は、会社から渡される源泉徴収票、納税証明書（所得証明書）を準備しましょう。
個人事業者の場合は、3期分の確定申告書と所得証明書を準備してください。
現在利用中のローン関係書類は、主にカードローンの金融商品、クレジットカード使用内訳です。
ローン会社に依頼して過去の支払い履歴を用意してもらえれば問題ありません。

購入予定の不動産情報は、チラシでもいいですし、インターネットの物件ページを印刷したものでも大丈夫です。
もっといえば、販売価格と不動産の位置が詳細に説明されているモノなら何でもOKです。
ちなみに住宅ローン申込書など、申請に直接必要な書類は、銀行側が準備してくれます。

返済比率

「返済比率」は、年間所得に占めるローン返済額の割合です。
返済比率は上限数が定められており、ほとんどの金融機関は25％以内です。
25％を超えると給与に対する返済額が過剰と見なされ、審査結果は否決されています。
返済比率は住宅ローンの支払いだけでなく、現在利用中のローン商品は全て対象なので、注意してください。

申し込み者の「属性」

「申し込み者の「属性」とは、申請者の年齢や仕事、家族構成の要素を総称したものです。
年齢が若いほど高い評価になり、大手企業に勤務するサラリーマンはプラス評価になります。
収入が安定している公務員や医師は、さらにプラス評価になるでしょう。
いつ収入がなくなるかもしれない個人事業者は、評価が低い傾向です。
また、扶養家族が多いほど出費が多くなるので、マイナス評価になっています。

既存のローン状況

カードローンや、クレジットカードのキャッシング枠の利用状況も審査結果に反映されます。
もし既存の融資が多すぎると、住宅ローンは貸出金額減少どころか否決される可能性もあります。
今、返済中のローンがある場合は、なるべく返済しておきましょう。
ちなみに今まで一度でも各種返済が延滞している場合は、残念ながら否決される可能性大です。

住宅ローンの本審査では団体信用保険の審査も行われる

本審査のタイミングで「団体信用保険」の審査も行われるのが大半です。
団体信用保険は「団信」と呼ばれる、住宅ローン利用者が強制的に加入される保険です。
返済中の住宅ローン利用者が死亡したり、重傷を負ったりして住宅ローンの残りの金額を返済できなくなると、保険会社が代わりに返済してくれる制度です。
団体信用保険の審査は自己申告制で、過去に発症した病気や、現在の健康状態に関する情報の届出が必要です。
糖尿病や関節炎があると書けば、審査の結果は残念なことになるでしょう。
事前審査・本審査を無事に通過しても、団体信用保険審査で落ちてしまうと、審査結果は「否決」になります。

融資実行日の決定方法

融資実行日は基本的に銀行側が設定し、一方的に提案されます。
指定される日は平日の朝が多いです。
基本的に欠席は許可されていませんので、平日に仕事のある方は有給休暇の取得が必要です。

どうしても指定されたローン実行日が都合悪い場合は、変更申請できます。
変更の場合は、銀行から日付を提示された後、すぐに申請してください。
ローン実行日はお金を貸す日であると同時に、貸出期間の計算が開始される日でもあります。
そのためローン実行日を変更しようとすると、各種設定の変更のための時間がかかります。
事前に返済計画を準備している銀行に負担をかけてしまうため、早く伝えるようにしてください。

住宅ローン実行日の流れ

銀行に指定されたローン実行日に、売主・買主・不動産業者と司法書士が集まります。
ローン実行日の流れは、大きく分けると次の3つのステップを踏めば完了です。

各段階で何をするのか、次の項で説明していきます。

1. 銀行に集合して手続きを開始する

銀行に指定された日に購入者、販売者、専門家、司法書士が集まって各種手続きを行います。
まず買主の本人確認及び、各種必要な書類を提出します。
最終確認が終わったら、司法書士が銀行側に送金OKと宣告し、送金手続きの開始です。

2. 銀行が送金手続きを開始する

銀行側が司法書士から「銀行振込OK」の連絡を受けると、銀行は融資作業を開始します。
具体的には、振込先に指定された銀行口座に入金処理をします。
司法書士が銀行側に許可をした後、入金が実際に完了するまで、約1～2時間程度かかるでしょう。
入金が完了するまでかなりの時間がありますが、当事者はその場で待機するのが原則です。
送金が完了すると銀行側からの連絡が入って、入金されたお金が本当にあるか、口座を確認します。
間違いなく入金されると、次は売り手に送金します。
ここからさらに銀行からの入金完了の知らせが入ってくるまで、30分ほど待つ必要があるので要注意です。
30分ほど待って、無事に元・持ち主の口座に入金が確認されると、送金手続きは完了です。

3. 登記申請をする

元・持ち主側の口座に入金が確認されると、司法書士が席を離れ、法務局に抵当権設定登記の申請に行きます。
基本的には司法書士が戻ってくるまで銀行で待つことが多く、30分から1時間程度待つ必要があります。
司法書士が法務局から銀行に戻り、銀行側との確認事項を終えたら、融資実行日にしなければならいすべての手続きが完了します。

融資実行を依頼する司法書士を見つける方法

このようにローン実行日は、司法書士がいないと各工程を進めることが難しいです。
しかし司法書士もピンキリのため、依頼するのであれば、熟練した人にお願いしたいですよね。
スムーズな融資実行日にするには、有能な司法書士を選び出すのが必要です。
そこでこの章と締めとして、安心して融資実行日任せることのできる司法書士を見つけるポイントについて紹介していきます。

司法書士の専門分野をチェックする

安心して任せられる司法書士を探すなら「専門分野」を意識しましょう。
あまり知られていないですが、司法書士にも専門分野が存在します。
病気にかかった時、どのように医師を探していますか？症状に特化した医師に頼るのではないでしょうか。

司法書士も医師のように専門分野が分かれています。
借金の整理に強い司法書士もいれば、融資実行日に強い司法書士もいます。
他にも司法書士は、商業登記（会社の登記）や成年後見関係、裁判書類の作成と様々な業務があり、すべてをマスターした人なんていません。
ローン実行日に必要な業務に弱い司法書士に相談や依頼をすると、時間とお金の無駄になります。
司法書士に依頼する際は、不動産登記に強い人を探すようにしましょう。

全国対応の司法書士は融資実行日には使えない

司法書士の中には、全国対応を強調している人がいます。
司法書士の仕事は、依頼者本人に会わずに実行できる業務もあるので、全国対応を謳っているのでしょう。
しかし融資実行日に必要な実務を行う司法書士は、全国対応の方は不可です。
具体的には、利用銀行に来られる司法書士でなければなりません。
なぜ近くの司法書士が必要かというと、融資実行日に銀行に来てもらわないといけないからです。
ローン実行日は様々な登記業務を行う必要がありますが、司法書士は当事者に必ず会う必要があると定められています。
ちなみに全国対応の司法書士の中には、交通費を支払えばローン実行日に来てくれる人がいます。
しかし、出張費は依頼者負担のため、不必要な支出がかかることは避けられません。
融資実行日に担当してもらう司法書士は、全国対応ではなく、近くにいる有能な人を見つけるのがおすすめです。