基礎知識から注意点まで。
住宅ローン「固定金利」の全知識

固定金利のメリット

「固定金利」のメリットは大きく分けると主に2つ。「金利が急上昇した場合の影響を受けないこと」「将来設計が立てやすく、安定感があること」です。

最近の日本はマイナス金利政策の影響で、超・低金利が当たり前となりつつあります。住宅ローンの固定金利も変動金利と肉薄するほどの低金利になりました。
「金利があまり変わらないなら…」と固定金利を選ぶ人は増えています。
金利を確定してしまう固定金利は、6ヶ月ごとに金利を見直す「変動金利」と比べて安定性があるため、先々を気にした人に多く選ばれているのです。
素人からしても、今の日本経済は不安定であることはわかります。こんな状況では、いつ金利が上昇するかわかりません。
なるべくなら損をしたくないと、金利に左右されず毎月一定の金額を支払うことができる固定金利を選んでいる人が多いのです。
やはり金利が変動しないというのは家計も立てやすいですし、安心できますよね。

固定金利の2つのデメリット

固定金利には魅力的なメリットがあります。しかし全ての人が固定金利を選んでいるわけではなく、「変動金利」を選択する人も依然多いです。
変動金利を選んでいる人は、おそらく固定金利のデメリットが許容できなかったのでしょう。では何が固定金利のデメリットなのでしょうか。

まとめてみると、次のようなポイントが挙げられます。

様々な書籍やネット記事にて「もう金利は下がらない」「これが最低である」と言われ続けてきました。しかし金利が上昇する傾向は、依然見られません。
それどころかマイナス金利政策のおかげでどんどん金利が低下しています。当時、金利上昇のリスクが怖いからと固定金利を選んだ人は苦い思いをしているはずでしょう。
今までずっと下がり続けているのですから、わざわざ金利を固定する必要はないと考える人は少なくありません。

また、いかに固定金利が変動金利の数字に近くなっているとはいえ、変動金利の方が低いことは変わりません。
少しでも金利を低くしたいと思っている人にとっては、固定金利はやはり不向きと言えるでしょう。

当初固定金利

「当初固定金利」は住宅ローンを借りてから、一定期間だけ金利が変わらない金利タイプです。
銀行によって期間は様々ですが「3年固定」「5年固定」「10年固定」から選ぶことが多いでしょう。

仮に当初5年固定金利を採用した場合、5年間は借入当時の金利で固定されますが、6年目以降は変動金利または固定金利どちらにするか再選択することになります。
ちなみに当初固定金利を選択したあと、自動的に変動金利で継続される銀行は非常に多いです。
知らない間に変動金利に変わっていたという事例は、今も昔も非常に多いので十分注意してください。

当初固定金利を選択する際の注意点はまだまだあります。
固定期間が終了した後も、おそらく完済まではいたっていないでしょう。そうなると、再度当初固定金利を選ぶことになるはず。
しかしその時の金利が適用されるため、もし金利が上昇していた場合は総返済額が上がってしまう可能性があります。
仮に経済状況を一変するような大問題が起こってしまえば、返済額は一気に上がってしまうでしょう。

したがって、35年間の長期借入などには、当初固定金利は適していないと言えます。10～15年程度で返済し終えるつもりの人が利用すると良いでしょう。

全期間固定金利

「全期間固定金利」はその名のとおり、借入開始から完済まで金利が一切変わらないタイプです。
住宅ローン借り入れ時に金利2％だと決定したのであれば、完済する時までずっと金利2％のままで返済していくことになります。
同じ固定金利ではありますが、全期間固定金利の方が当初固定金利よりも金利が高くなる傾向が強いです。

全期間固定金利は日本経済に何が起こったとしても、絶対に返済金額が変わることはありません。
つまり毎月の返済額が変わることがないため、長期的なライフプランを立てやすくなる利点があります。
毎月の返済額がずっと確定しているのは、大きな安心感となってくれるでしょう。

もし低金利の時に全期間固定金利にすることができれば、完済するまでずっと低金利という夢のような状況になることも。
実際に現在の全期間固定金利は、史上最低とも言える低金利です。今、全期間固定金利を選ぶと多大なる恩恵を得ることができるでしょう。
しかし、今後もっと低金利になる可能性もゼロではありません。実際に今までずっと「今が史上最低の金利」と言われ続けていましたが、いまだに金利が下がり続けています。

当初固定金利が向いている人

先に紹介した当初固定金利の特徴を考慮すると、以下のような人には向いていると言えます。

このように一定期間だけ金利が変動しないという当初固定金利の特徴を活かしたい人が向いていると言えるでしょう。

全期間固定金利が向いている人

前述した全期間固定金利の特徴を踏まえると、以下のような人には向いていると言えます。

このように返済開始から完済までの期間、ずっと金利が変動しないという最大の特徴を活かしたい人が全期間固定金利に向いています。

適正な返済金額で組む

とくに全期間固定金利を利用する際の注意点になりますが、固定金利を選択する場合、通常よりも余計に適正な返済金額で住宅ローンを利用するようにしなければいけません。
金利が固定されるということは、毎月の返済額が確定することと同義です。
したがって、少しきつめの返済金額にしてしまえば、それが完済までずっと続くことになります。

35年もの長期間、しっかり返済していける自信のない返済金額にしては絶対にいけません。限界まで借りるのではなく、楽々支払えるくらいの返済額にすべきです。
間違っても延滞するような返済金額にしないようにしましょう。仮に延滞が続くと、最悪の場合、家の強制差し押さえに発展します。
結果的に借金だけ残って、家は追い出されるという非常に悲惨な状況になるでしょう。

強制的に追い出されたの中には、新しい家に引っ越すことができず、ホテルを転々とするという非常に悲惨な状況に追い込まれた人もいます。
「最悪の事態」を避けるためにも、あらかじめ家計を計算して適正な金額で利用するようにしましょう。

金利の底値は誰にもわからない

固定金利を利用するうえで誰もが考えるのが「今の金利は底値なのか」ということ。固定金利の性質を考えれば、思い浮かんで当然の疑問です。
しかしこの疑問に対する答えは、誰にもわかりません。考えるだけ無駄と言っても過言ではないでしょう。

実際に過去、固定金利が5％を切ったとき「これが底値だ」と散々言われていました。
当時の住宅ローン関係の書籍にもこれでもかと書かれていたため、それを信じた人は多いでしょう。しかし結果としては全く底値ではなく、その後急速に低下していきました。
当時の情報や知識を参考にして固定金利にした人の中で憤りを感じている人も少なくないはず。

現在「すでに固定金利は底値だ」とまた言われています。史上まれにみる低金利のため、これ以上低下すると銀行の利益がなくなる、という理由で底値だと言われているのです。
しかし本当に底値なのでしょうか。マイナス金利政策の影響で、銀行は低金利で住宅ローンを貸さざるをえない状況です。もっと金利が下がる可能性もありえます。
このように金利が上がる可能性もあれば、下がる可能性もあるのが現状です。
今の金利が底値かどうかは誰にもわかりません。下手に底値かどうかということは考えないのが一番です。